في إطار ضمن استمرارية تقديم الخدمات الحكومية ذات الجودة العالية , وضمن مساعي دولة الامارات للتنمية المستدامة وتنويع مصادر الدخل اضافة لخفض اعتماد ميزانية الدولة المالية على العائدات النفطية, قامت دولة الامارات بسن المرسوم بقانون اتحادي رقم (8) لعام 2017 بشأن ضريبة القيمة المضافة ودخلت ضريبة القيمة المضافة حيز التنفيذ الفعلي بتاريخ 1-1-2018 , وشمل عدة قطاعات , سنتناول في هذه المقالة ما يتعلق ضريبة القيمة المضافة على العقارات في الامارات.
العقارات في قانون ضريبة القيمة المضافة
ضريبة القيمة المضافة هي ضريبة غير مباشرة, وتفرض في كل مرحلة من مراحل الانتاج, ويتحمل المستهلك النهائي تكلفتها, حيث تقوم الشركات أو الأعمال باحتساب الضريبة وتحصيلها لصالح الجهة الحكومية المسؤولة, ونسبة ضريبة القيمة المضافة وهي 5% من القيمة الاجمالية, وتعتبر قليلة إذا ما قارنها مع تشريعات اقتصادات المنطقة ككل.
وقد عرفها المشرع الاماراتي في المرسوم بقانون اتحادي المذكور انفاً بالقول انها: ضريبة تفرص على استيراد وتوريد السلع والخدمات في كل مرحلة من مراحل الانتاج.
وأخذت العقارات في قانون ضريبة القيمة المضافة ثلاثة أشكال:
- قطعة أرض، تنشأ بموجبها أو عليها حقوق أو خدمات أو مصالح.
- مبنى، أو هيكل ، أو عمل هندسي، ملتحق بالأرض بشكل دائم.
- معدات أو تجهيزات التي تنشأ كجزء دائم من الارض او تلتحق بشكل دائم بالمبنى أو الهيكل أو العمل الهندسي.
نطاق تطبيق ضريبة القيمة المضافة على العقارات
يعتبر توريد الخدمات مرتبطاً بعقار إذا ما كان توريد الخدمات مرتبط مباشرة به, أو كان عبارة عن منح حق في استخدام العقار بحيث يشمل توريد الخدمات المرتبطة بشكل مباشر بالعقار الآتي:
- المنح أو النقل او التنازل عن حق شخصي بمصلحة أو حق يتعلق بعقار.
- توريد خدمات من قبل الوكلاء العقاريين , أو خبراء.
- توريد خدمات تشمل الإعداد, والتنسيق, وتنفيذ أعمال التشييد والتحويل والهدم والصيانة والاعمال الاخرى التي تماثلها.
- منح أو نقل أو التنازل عن مصلحة أو حق يتعلق بعقار.
- نقل أو منح او تنازل عن رخصة لشغل الارض او أي حق تعاقدي اخر يمكن ممارسته على العقار أو يتعلق به , بما يشمل ذلك كتوفير أو تأجير أماكن للنوم داخل الفنادق , أو منشآه مماثلة .
تصفح أيضاً: استرداد ضريبة القيمة المضافة للمستوردين غير المسجلين في دولة الامارات العربية المتحدة
حالات فرض نسبة الصفر لضريبة القيمة المضافة على العقار والاعفاء منها
لتوضيح ذلك علينا اولا ان نفهم الفرق بين النسبة صفر والاعفاء منها , ما الفرق؟
حيث أن الاعمال أياً كانت التي تقوم بتوريد سلع او خدمات خاضعة لنسبة الصفر عليها التسجيل في النظام الضريبي للقيمة المضافة, وهذا ما يمنحها الحق في استرداد الضريبة التي تتكبدها على مشترياتها، اما المقصود بالإعفاء فهو عندما تقوم الاعمال بتوريد سلع او خدمات معفاة من الضريبة، اذا ما دفعت قيمة الضريبة فلا يمكنها استرداد قيمة الضريبة المضافة التي تتكبدها على مشترياتها
يعتبر توريدا خاضعا لنسبة الصفر لضريبة القيمة المضافة
- التوريد الاول للمبان التي صممت خصيصا من قبل الجهات الخيرية اللا ربحية من خلال بيعها او تاجيرها.
- التوريد الاولي للمبان التي يتم تحويلها من مبان غير سكنية الى سكنية من خلال تاجيرها او بيعها.
- التوريد الاولي للمبان خلال السنوات الثلاث التالية لتاريخ انتهاء التشييد خلال بيعه او الايجار الجزئى او الكامل.
ويعتبر توريدا خاضعا للإعفاء من ضريبة القيمة المضافة
- توريد المبان السكنية بيعاً او ايجاراً باستثناء بند ج و د من الفقرة السابقة كونها خاضعة لنسبة الصفر.
- توريد الاراضي الخالية.
تصفح أيضاً: كيف يمكنك الامتثال لقانون ضريبة القيمة المضافة في دولة الامارات
التمييز بين العقارات السكنية والعقارات التجارية بشأن ضريبة القيمة المضافة
أولاً : المباني السكنية
حدد القانون المقصود بالمبنى السكني لغاية الضريبة بأنه المباني المعدة او المصنعة لسكن أشخاص وأضاف اليهم الفئات التالية:
- أي مبنى أو جزء منه يشغله شخص أو من المفترض أن يشغله الشخص كمكان سكن رئيسي.
- المباني التي تخصص لسكن التلاميذ او الطلاب.
- مبان مخصصة للجيش او قوات الامن الداخلي.
- دور رعاية الايتام او المسنين.
- الشقق او الفلل التي (بدون خدمات اضافية )
*_ هذه الفئات لا يفرض على المالك التسجيل لدى سجلات الهيئة الاتحادية للضرائب لضريبة القيمة المضافة وهي مالم يكن لديه أعمال اخرى , ولا يقوم بفرض ضريبة القيمة المضافة على المشتري أو المستأجر وغير ملزم بتقديم إقرار ضريبي عن المباني السكنية
واستبعد القانون من وصف المباني السكنية ما يلي :
- المكان الذي ليس مبنى ثابت في الارض بحيث يمكن نقله بدون إتلافه
- أي مبنى مستخدم كفندق أو نزل أو مكان للمبيت أو مستشفى أو ما شابهه
- شقة فندقية تقدم خدمات بالإضافة لتوفير الاقامة
- أي مبنى تم تشيده أو تحويله دون رخصة قانونية
الخدمات الاخرى المتعلقة بالمباني وخاضعة لضريبة القيمة المضافة :
- صيانة المباني.
- رسوم الوكلاء العقاريين.
- جمعية الملاك والخدمات المتعلقة الاخرى.
- الكهرباء , الماء , الغاز . التكييف.
ثانياً : المباني التجارية
يدخل في وصف المباني التجارية :
- المكاتب والمحلات.
- المستودعات.
- المباني التي خصصت للعيادات والمستشفيات.
- المباني التي خصصت للمدارس والجامعات.
- الشقق المؤجرة مع خدمات.
- عقود الايجار المؤقتة و قصيرة الامد , ستة أشهر فما دون.
ضريبة القيمة المضافة على إيجار العقارات
هنا يجب على المالك التسجيل لدى الهيئة الاتحادية للضرائب إذا ما تعدت قيمة توريداته او الخدمات الخاضعة لضريبة القيمة المضافة مبلغا اجمالياً 375,000 درهم إماراتي خلال ال ١٢ شهرا الماضية او من المتوقع ذلك خلال الثلاثين يوما القادمة.
وعليه أن يفرض على المستأجر ال 5% من قيمة مبلغ الايجار لتحصيلها لصالح الحكومة مع الزامية تقديمه للإقرار الضريبي وله أن يسترد الضريبة التي تكبدها على المصاريف المتعلقة بالإيجار التجاري.
ضريبة القيمة المضافة على بيع العقارات
نميز فيما إذا كان العقار مؤجراً أم غير مؤجر ..
1- إذا كان العقار عند البيع غير مؤجر : على البائع فرض ضريبة القيمة المضافة وعلى المشتري دفعها له على أنه يمكن للمشتري أن يستردها في حال كان مسجلاً في سجل الضريبي للقيمة المضافة.
2- إذا كان العقار عند البيع مؤجراً , نميز هنا بين الحالتين الاتيتين :
- عند بيع عقار مؤجر جزئياً او كلياً بقيمة تقل عن 375000 درهم اماراتي لمشتري غير خاضع للضريبة , فهنا على البائع فرض الضريبة وعلى المشتري دفعها له
- عند بيع عقار مؤجر كلياً أو جزئياً لمشتري خاضع للضريبة فلا يفرض البائع ضريبة القيمة المضافة ولا يدفع المشتري ذلك عند شراءه المبنى
مكتب فرحات وشركاءه هو وكيل ضريبي معتمد ولديه خبرة تزيد عن 30 سنة في تخديم مجالات الضريبة , ولدينا الكادر الاكاديمي المختص .. سيسرنا الرد على استفساراتكم
دائرة البحوث والدراسات
مكتب فرحات وشركاه
دبي , دولة الإمارات العربية المتحدة
للاستعلام عن الخدمة :
واتس اب (مراسلة فقط) :00971526922588
ايميل sales@farahatco.com
