تعد العقارات ذات الاستخدام المختلط نوعاً من أنواع الاستثمارات العقارية الشائعة ، فتعرف بإنها أي مبنى أو قطعة أرض تتضمن مناطق واضحة ومنفصلة، بحيث يتم استخدامها بطرق مختلفة و لأكثر من غاية، فهذه العقارات ستخضع لمعاملات ضريبية مختلفة عند توريدها، فالعقار مختلط الاستخدام يحتوي على وحدات بيع بالتجزئة في الطابق الأرضي، مكاتب أو مساحات تجارية في الطوابق الوسطى، و وحدات سكنية في الطوابق العلوية. فإذا ما تم توريد جزء منفصل من العقار مختلط الاستخدام، فستقع المعاملة الضريبية على طبيعة استخدام هذا الجزء من المبنى، أي أن توريد الوحدة التجارية سيكون خاضعاً للضريبة بالنسبة الأساسية، بينما يتم إعفاء توريد الوحدة السكنية من ضريبة القيمة المضافة.
أما في حال بيع العقار مختلط الاستخدام، لابد من تقسيم المستلم بين أجزاء المبنى المختلفة، وتعامل قيمة المقابل المتعلق بالجزء السكني للمبنى على أنها معفاة من ضريبة القيمة المضافة، أو خاضعة لضريبة نسبة 0% في حالة التوريد الأول، بينما تعامل قيمة المقابل المتعلق بالجزء التجاري للمبنى على أنها خاضعة للضريبة الأساسية بنسبة 5%.
خضوع العقار ذو الاستخدام المختلط لضريبة القيمة المضافة
بينت الهيئة الاتحادية للضرائب في توضيح صادر عنها لضوابط معاملة قطاع العقارات ذات الاستخدام المختلط (السكني والتجاري) بما يتعلق بضريبة القيمة المضافة بأنه ” ستكون عملية بيع أو إيجار الجزء السكني من المبنى خاضعة لنسبة 0% من الضريبة في حال التوريد الأول، وإذا كان التوريد لاحقاً تصبح معفاة من الضريبة، أما في حال بيع أو إيجار الجزء التجاري من المبنى فإنه سيكون خاضعاً للنسبة الأساسية من ضريبة القيمة المضافة 5%، كما دعت مالك المبنى لتقسيم الضريبة التي تم تكبدها إذا ما كان هناك توريد معفى من الضريبة، ويستطيع استرداد الجزء المتعلق بالتوريد الخاضع لضريبة القيمة المضافة (صفر أو خمسة بالمائة) وأشارت إلى أن المبنى السكني إذا ما تم تأجيره سيعفى من الضريبة، بينما المبنى التجاري سيكون خاضعاً لضريبة القيمة المضافة بنسبة 5%.
استرداد ضريبة القيمة المضافة على تكاليف التطوير
يجوز استرداد ضريبة المدخلات المتكبدة على تكاليف بناء العقار التجاري الجديد بالكامل إن التوريدات المتعلقة بالمباني ستكون خاضعة للضريبة ، و يعني ذلك أن المطور سيكون قادراً على استرداد ضريبة القيمة المضافة التي يتكبدها خلال فترة تطوير المبنى، فإذا تحمل الخاضع للضريبة تكاليف بناء مبنى سكني، فإن جميع الضرائب المتكبدة على تكاليف هذا المبنى ستكون قابلة للاسترداد بشكل كامل على أساس أن التكاليف مرتبطة بالتوريد الأول الخاضع لنسبة الصفر، و يتم تجاهل أي توريدات لاحقة للمبنى من قبل الخاضع للضريبة ذاته (كالإيجار اللاحق الذي يتم إعفاؤه من الضريبة بعد التوريد الأول) لأغراض استرداد ضريبة المدخلات، نتيجةً لذلك فإن أي ضريبة على بناء عقار مختلط الاستخدام ستكون قابلة للاسترداد بشكل كامل.
تصفح أيضاً: ضريبة القيمة المضافة على العقارات في الإمارات العربية المتحدة
هل يمكن لقطعة أرض تكون معدة للاستخدام المختلط؟
نعم ، يمكن استخدام قطعة أرض بجزء منها لأغراض تجارية، والجزء الآخر لأغراض سكنية، مثال : المزرعة التي تضم أرض تجارية مغطاة ومزروعة بالخضروات والفاكهة، وفي الجزء الآخر من الأرض بيت مخصص للاستخدام السكني ، حينها تعامل المزرعة التي يتم توريدها مختلطة الاستخدام ، و بالتالي حينها يجب تجزئة الضريبة المستحقة للتوريد كما سبق، وذكرناه في الآلية الموضحة أعلاه.
في نهاية المطاف نؤكد على أهمية الإجراءات الضريبية المتعلقة بتوريدات العقارات، فضريبة العقارات تلعب دوراً مؤثراً على الأعمال العاملة بالقطاع العقاري، وفي قطاع الإنشاءات، أو تلك التي تقدم توريدات مرتبطة بالعقار ، بحيث بتوجب على كل من مالكي و مؤجري العقارات السكنية و التجارية ومدراء العقارات وجمعيات الملاك الاستعانة بالخبراء الضريبين لمعرفة إذا ما كانت عقاراتهم تخضع لضريبة القيمة المضافة، أم أنها خاضعة للإعفاء الضريبي، أم أن الضريبة المفروضة تقع على جزء من العقار، والجزء الآخر يكون معفى من دفع الضريبة، وهل المبالغ المدفوعة تكون قابلة للاسترداد أم لا، فإذا ما كانت خاضعة للاسترداد هل سترد بشكل كامل أم جزئي؟.
تصفح أيضاً: موعد تقديم الإقرارات الضريبية الخاصة بضريبة القيمة المضافة
فالتسهيلات التي تقدمها دولة الإمارات العربية المتحدة بمختلف القطاعات، ومنها القطاع العقاري سببه وفقاً (لتقرير البنك الدولي عن أحدث المستجدات الاقتصادية لعام 2023م) تباطؤ النمو الاقتصادي الناجم عن تراجع النشاط العالمي، و انكماش إنتاج النفط، و تشديد المالية العامة.
نحن في مكتب فرحات وشركاه لدينا فريق كبير من المختصين في سوق العقارات، والمتميزين بتقديم أفضل الخدمات لعملائنا عند إبرام الصفقات لبيع أو شراء أو إيجار العقارات ذات الاستخدام المختلط في دولة الإمارات العربية المتحدة.
دائرة البحوث والدراسات
مكتب فرحات وشركائهم
دبي، دولة الإمارات العربية المتحدة.
للاستعلام عن الخدمة:
واتس اب ( مراسلة فقط ) : 971526922588
ايميل: sales@Farahatco.com
